На Всероссийском жилищном конгрессе специалисты выявили различные способы мошенничества, с которыми сталкиваются клиенты на рынке недвижимости, и дали рекомендации по их предотвращению.
Мошенники промышляют как на рынке аренды, так и покупки-продажи жилья. Эксперты выделили следующие схемы:
• Нелегальная субаренда – адвокат Мадина Ворукова указывает на распространенную практику субаренды без согласия владельца, что встречается как в коммерческой, так и в жилой недвижимости.
• Мошенничество с задатком – Ворукова отмечает случаи, когда арендаторы переводят задаток «риелтору» из объявления для просмотра объекта, после чего тот исчезает. Связавшись по указанному номеру телефона в рекламе, потенциальный арендатор общается с человеком, выдающим себя за риелтора, требующего внести задаток перед осмотром жилья. Арендатор делает перевод через электронные платежные системы, не проверяя объект недвижимости или подлинность документов. Впоследствии этот «риелтор» перестает отвечать на звонки.
• Сговор с «риелтором» – через агента по недвижимости сдается квартира. Сразу после того, как арендатор заселяется, не нарушая условия договора, владелец объявляет о его расторжении. Он делает это заранее, в соответствии с временными рамками, установленными в соглашении. При этой схеме агент получает комиссию, которая не возвращается. Позднее жилье снова выставляется на аренду, что становится обычной практикой, по словам адвоката. В этом случае происходит сговор между владельцем и третьим лицом, выступающим от лица агента по недвижимости.
В сделках купли-продажи недвижимости также обнаруживается немало махинаций:
• Фальсификация согласия застройщика – иногда в контрактах о долевом участии прописывается условие, согласно которому передача прав требует «добро» от застройщика, отмечает Ворукова. Иногда бывает так, что собственники недвижимости фальсифицируют это согласие. Вскрыть подобную схему не всегда удается сразу, порой только после продолжительного периода взаимодействия по сделкам.
• Подделка доверенности – бывают ситуации, когда при проведении сделки проверили доверенность через базу нотариата, где подтвердились регистрационная запись и дата, а также совпадение фамилии, имени и отчества нотариуса. Но, в ходе расследования оказалось, что доверенность ненастоящая: реальная информация была внесена на поддельный бланк. Таким образом мошенники выдали себя за лицо с иными полномочиями. Процесс оспаривания сделки длился не один год, объясняет адвокат, так как требовалось дождаться окончания расследования по факту подделки перед отменой сделки принудительно через суд.
• Подделка завещаний – факт подобного порой обнаруживается спустя 5-7 лет. По словам Воруковой, чаще это происходит с пожилыми одинокими людьми. Фальсифицируется завещание, после чего происходит переход права собственности, и мошенник перепродает жилье. В столице такая схема стала распространенной: зафиксирован факт, когда возбуждалось уголовное дело с реальными 500 случаями. Позднее город оспаривает сделки, доказывая тот факт, что злополучное жилье – незаконное имущество. Как результат, владельцы теряют приобретенную собственность и уплаченные за нее средства.
• Продавец с ограниченной дееспособностью – иногда лицо признается недееспособным в суде. Однако, адвокат рассказывает о случае, когда продавец был признан недееспособным лишь через пару лет после совершения сделки. Совет адвоката: не ограничиваться только справкой из психиатрической клиники, а пригласить психиатра прямо на подписание договора.
• Незаконные постройки – владельцы покупают отдельные дома, апартаменты и квартиры, впоследствии оказавшиеся незаконными постройками. Это – типичная ситуация как на юге страны, так и в столице. Позднее контролирующие органы предъявляют требование о сносе владельцу, а возврат денег у застройщика – задача из разряда непростых. До совершения сделки необходимо скрупулезно проверить законность постройки здания.
• Мошенничество через Госуслуги – распространено использование поддельных электронных подписей для совершения мошеннических сделок.
• Фальсификация паспорта владельца – кроме основательной проверки документов в базах данных, необходимо удостовериться, что продавец является владельцем недвижимости, подчеркивает генеральный директор «БЕЗОПАСНО.орг» Александр Тюгаев. Рекомендуется лично посетить объект и провести разговор с продавцом. Начинайте беседу с деталей о недвижимости, затем о бытовых аспектах, после снова возвращайтесь к перефразированным вопросам о приобретаемом объекте. Для уверенности посмотрите на семейные фото – тот же на них изображен человек или нет. Не стесняйтесь просить предоставить дополнительные документы. Если документы фальсифицированы, они однозначно будут «свежими», а фотографии будут почти одного возраста.
Для подготовки к предстоящей встрече рекомендуется предварительно сделать запрос выписки из ЕГРН, отражающей переход права собственности на объект. Хотя в выписке не указаны фамилии собственников, можно оценить частоту их смены и выяснить у продавца причины этих изменений. Если в ходе беседы продавец начинает путаться или не уверен в ответах, возможно, что-то не так.
Дабы избежать попадания в ловушку, необходимо тщательно проверить объект накануне сделки и оформить запрет на регистрацию документов без личного участия. Рекомендуется убедить участвовать в подписании документов владельца, а не представителя, так как содержание доверенности бывает затруднительно проверить. Не стоит забывать про титульное страхование, позволяющее осуществить возврат средств в случае проблем.
