В сфере банкротного права наблюдается стремительное развитие, что приводит к появлению новой ниши на рынке недвижимости – речь об объектах, выставляемых на торги арбитражными управляющими в процессе банкротства владельцев. Эти объекты обычно продаются со значительной скидкой, что привлекает внимание многих покупателей.
Однако существуют определенные мифы, связанные с такими сделками, которые могут отпугнуть потенциальных покупателей. Адвокат Ирина Зуй поможет разобраться, какие из них являются правдой, а какие – нет.
Миф №1: Покупка недвижимости у банкротов рискованна – сделку могут отменить
На самом деле сделки, которые заключаются на торгах, практически нереально отменить. Независимо от того, кто был предыдущим владельцем. Это связано с тем фактом, что продавцом выступает не бывший владелец, а арбитражный управляющий, которого назначает соответствующий суд. Он определяет стоимость объекта на основе профессиональной оценки. Оспорить такую оценку практически невозможно. Порядок торгов утверждается сотрудниками арбитражного суда.
Если торги не состоялись, то реализация имущества осуществляется через предложение публично. В этом случае цена особенно выгодна для покупателя – скидка нередко достигает половины от рыночной стоимости. Суд и конкурсные кредиторы также утверждают эту цену.
Миф №2: Недвижимость банкротов, как правило, обременена залогом, и потенциальному покупателю придется бороться с претензиями банков
Однако на самом деле все совсем иначе. Более 15 лет назад Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ объяснил, что в случае выставления имущества на банкротные торги залог по закону будет сразу же прекращен. Этот принцип был подтвержден Верховным Судом, который указал на то, что в случае продажи залогового имущества на торгах третьи лица больше не имеют прав, а приобретатель недвижимости получает имущество, исключая любые обременения.
Кроме того, покупка недвижимости на торгах по общему правилу изначально предполагает добросовестность покупателя (согласно пояснению Верховного Суда, до момента доказательства иного), что также считается основанием для прекращения залога (п.1 ст. 352 ГК РФ). Чуть позднее Верховный Суд уточнил, что подобная правовая ситуация актуальна и для дел касательно банкротства физических лиц.
Итак, когда заложенная недвижимость реализуется с открытых торгов, прекращение залога происходит автоматически, и, следовательно, все связанные с этим процессом формальности, такие как регистрация прекращения залога и перехода права собственности, выполняются соответственно без необходимости подачи со стороны залогодержателя заявлений.
Миф №3: Участие в банкротных торгах актуально лишь для специалистов юридической сферы. Для рядового потребителя это сложно
На самом деле приобрести недвижимость банкрота с торгов также просто, как сделать покупку онлайн. Но есть важный момент – нужно будет внести аванс и предоставить электронную подпись. К слову, затраты на оформление последней незначительны с учетом выгоды от приобретения объекта, цена которого ниже рыночной.
«Процесс банкротных торгов проходит абсолютно открыто и совершенные там сделки гораздо безопаснее любых других», – отметила юрист.
Как приобрести недвижимость с торгов
Сначала найти подходящий объект. Информация о торгах публикуется на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Затем ознакомиться с документацией. Перед участием в торгах необходимо внимательно изучить документацию объекта, в том числе отчет об оценке и проект договора купли-продажи.
Следующий шаг – подача заявки на участие в торгах. В заявке необходимо указать свои данные, а также предложить цену за объект. Затем – участие в торгах. Торги проводятся в электронной форме на специальной площадке. И финальный шаг – оплата покупки. После победы в торгах покупатель должен внести задаток и оплатить полную стоимость объекта в установленные сроки.
При правильной стратегии можно приобрести качественный объект недвижимости по более низкой цене, чем на рынке. Важно тщательно изучить условия торгов, подготовить необходимую сумму денег и быть готовым к конкуренции со стороны других покупателей.
