Цены на новое жилье в России замедлили свой рост, а в некоторых городах наметилась четкая тенденция на их снижение. Она может усилиться в третьем-четвертом квартале 2024 года, если условия льготной ипотеки станут значительно жестче.
Согласно сведениям Росстата на первый квартал года, новое жилье стало дороже на 2,5%, при этом рост был более выражен в сегменте бюджетного жилья, чем в элитном. Темпы роста оказались ниже, чем во второй половине предыдущего года (в среднем, 4% за квартал), но выше, чем в его начале (снижение на 0,6%).
В апреле, согласно ряду экспертов, цены на новострой замедлили свой рост еще больше, а во многих регионах цены на удивление стали еще ниже. По данным портала «Мир квартир», за месяц цена «квадрата» выросла где-то на 0,5%. Причем, если зимой цены на жилье слегка упали лишь в паре из 70 крупных населенных пунктах, то уже к середине второго снижение цен наблюдалось уже в 21 городе.
Наиболее заметное снижение было зафиксировано в Астрахани, Симферополе, Рязани и др. (в среднем, на 2-4%). Максимальный показатель ценового роста наблюдался в Липецке (почти 6%), чуть не «догнали» его Грозный, Севастополь и Владикавказ (4%). В Москве цены стали выше на 2% с лишним.
По мнению генерального директора портала «Мир квартир» Павла Луценко, падение уровня цен произошло из-за снижения количества выданных льготных кредитов на недвижимость. «Можно смело говорить о не прекращающемся снижении цен на первичку вплоть до середины лета, когда закончится льготная ипотека под 8%».
По информации портала «Авито Недвижимость», текущий год продемонстрировал увеличение предложения на рынке новостроя более чем на треть, тем не менее спрос на него почти во всех крупнейших городах страны незначительно, но упал.
По мнению профессора НИУ МГСУ и президента СРО РАО Кирилла Кулакова, факт падения уровня цен на новостройки в регионах страны сигнализирует о том, что меры, внедренные Банком России, оказались эффективны.
Главной задачей регулятора было не допустить необоснованного роста цен и неконтролируемого увеличения объемов ипотечного кредитования, чтобы снизить до минимума риски кредитных фирм. С этой целью требования к возможным заемщикам в секторе льготного кредитования были ужесточены.
Результатом стало снижение количества заключенных ипотечных договоров в I-ом квартале года на 17% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Как следствие, стоимость жилья в новостройках снизилась в некоторых регионах.
В крупных населенных пунктах с высокой инвестиционной привлекательностью (вроде Москвы или Сочи) рост стоимости квадратного метра существенно замедлился, отметил Кулаков. По его словам, перед тем, как будет свернута госпрограмма, стоит ожидать еще один рост спроса. Но за ним непременно на рынок первички придет спад, особенно в случае введения ограничений в программу «Семейная ипотека».
По мнению канд. экон. наук, эксперта факультета экономики РУДН Елены Егорычевой, рынок первички в России сейчас находится не в самом стабильном состоянии по причине завершения программ льготной ипотеки. Для поддержания спроса большинство застройщиков снизят цены (в среднем, на 10-15%).
Основатель Smarent Виктор Зубик уверенно заявляет, что ситуация никоим образом не затронет рынок первички в городах с миллионным населением (включая столицу и Санкт-Петербург) – они будут двигаться исключительно вверх. Причина проста – высокий спрос потребителей, не имеющих возможности получить льготную ипотеку у себя в городе по причине отсутствия новостроек. По мнению Зубика, коррекция цен вероятна лишь к концу лета, началу третьего квартала, после окончания программы льготной ипотеки. Но степень ценовых колебаний пока что неочевидна.
Глава направления первичного жилья «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев отмечает, что пока льготная ипотека формирует спрос, ценовых колебаний не будет. Даже когда период действия льготных программ завершится, их сменят специальные предложения от застройщиков.
Возможные сценарии развития рынка новостроек
Дальнейшее развитие рынка новостроек будет во многом зависеть от политики Банка России и правительства в отношении льготных ипотечных программ. В том случае, если условия изменятся не в лучшую для потребителя сторону или вовсе будут отменены, то спрос на первичное жилье может резко упасть, что приведет к последующему снижению цен.
Однако возможно и другое развитие событий. Правительство может принять меры для поддержки спроса на новостройки, например, запустить новые льготные ипотечные программы или снизить ставки по уже существующим. Кроме того, застройщики могут предложить покупателям более выгодные условия, такие как скидки, рассрочки и субсидии. В любом случае, рынок новостроек в России в ближайшее время будет находиться в состоянии неопределенности.
