Как повлияло военное положение в Украине на сделки купли-продажи?

После введения военного положения в Украине с 24.02.22 перестал функционировать Государственный реестр имущественных прав.

Как правило, в связи с этим продавцы и покупатели не смогут заключать договора купли-продажи недвижимого имущества.

Какие ограничения существуют:

1. Запрещается совершение нотариусами, рабочее место (контора) которых расположено в пределах административно-территориальной единицы, входящей в утвержденный Министерством юстиции перечень административно-территориальных единиц, в пределах которых прекращается доступ пользователей к единым и государственным реестрам, держателем которых является Министерство юстиции.

Нотариальные действия могут производиться нотариусами, которые географически находятся в том же регионе, где и зарегистрирована недвижимость. Исключение сделано только для Киева и Киевской области. Операции с недвижимостью в столичном регионе могут проводит нотариусы с рабочим местом в Киеве, или же по месту нахождения недвижимости, или по месту регистрации одной из сторон договора.

2. Запрещены нотариальное заверение подписей на актах о передаче недвижимости в уставные капиталы юрлиц.

3. Запрещено нотариальное удостоверение договоров купли-продажи по предмету ипотеки для физлиц, кроме случаев, когда продажа происходит по согласию ипотекодателя.

4. Запрещены договора по отчуждению недвижимости, если право собственности на нее было зарегистрировано менее 1 месяца назад. Исключением по этому пункту являются объекты недвижимости, полученные в наследство.

5. Запрещены нотариальные действия с недвижимостью в Украине, которые производятся на основе доверенности на физических лиц. Т.е. отчуждение недвижимости по доверенности, выданной ранее физическим лицом, сейчас невозможно.

Вторичный рынок – что изменилось?

К примеру, продать или купить квартиру в Украине на вторичном рынке в условиях военного положения с соблюдением всех норм практически невозможно.

• Если доступ в реестр закрыт, то нет возможности достоверно подтвердить факт принадлежности продаваемого объекта продавцу.
• Кроме того, нельзя внести в реестр соответствующие изменения по результатам сделки.

Ограничение НБУ.

Национальный банк определил порядок действий банков. Как правило, это относится к случаям зачисления наличных средств на счета физлиц на сумму свыше 400 тысяч гривен и не предоставлении документов об источниках происхождения по запросу банка.

Соответствующий порядок будет применяться во время военного положения в Украине. Это утверждено постановлением Правления Национального банка Украины от 8 апреля 2022 года № 69 “О внесении изменений в постановление Правления Национального банка Украины от 23 марта 2022 года № 60”, вступившее в силу 8 апреля.

Если клиент не предоставит по требованию банка документы или сведения, необходимые для установления источников происхождения таких средств, то расходные операции с этого счета будут ограничены. В этом случае со средствами на счете можно будет осуществлять только определённые финансовые операции.

К ним относятся:

•  платежи в поддержку Вооруженных Сил Украины;
•  на счета ВСУ;
•  специальный счет, открытый Национальным банком;
•  на благотворительную помощь на счет Министерства социальной политики Украины, открытый Национальным банком;
•  на приобретение облигаций внутреннего государственного займа “Военные облигации”.

Как правило, это не значит, что банки не будут требовать документы, подтверждающие происхождение средств. Например, закон означает, что банки не будут самостоятельно устанавливать источники происхождения средств в случае не предоставления запрашиваемых у клиента соответствующих подтверждающих документов.

Итоговый результат.

•  если реестры не работают, то договор купли-продажи зарегистрировать нельзя;
•  необходимо документально подтверждать происхождение денег, если сумма больше 400 тысяч гривен.

Как выйти из сложившейся ситуации?

Однако, при крайней необходимости можно провести сделку, используя следующие схемы:

• Заключение предварительного договора купли-продажи;
•  Покупка квартиры по доверенности;
•  Оформление завещания на покупателя;
•  Заключение договора аренды с правом дальнейшего выкупа.