FAQ - Вопросы и ответы по недвижимости в Турции

FAQ - часто задаваемые вопросы по недвижимости в Турции.

Ответы на наиболее часто задаваемые вопросы: 

1) Могу ли я приобрести недвижимость в Турции?

Да. Право собственности на недвижимость в стране может быть приобретено гражданами Турции, гражданами других стран, иностранными компаниями в соответствии с двусторонними договоренностями между Турцией и страной покупателя недвижимости.

В Турции продолжают действовать некоторые ограничения для зарубежных покупателей. Например, максимальная площадь земельного участка в собственности должна составлять 30 Га (до 2012 года было – 2,5 Га).

Также гражданам России и Украины запрещено приобретать недвижимость на приграничных территориях – это побережье Черного моря (Самсун, Трабзон, Зонгулдак и другие города). Существуют некоторые запретные для иностранцев зоны, которые власти Турции считают стратегически важными для безопасности страны.

2) Сложно ли приобрести недвижимость в Турции?

Нет. Однозначно, процедура оформления  права собственности на жилье отличается от аналогичной процедуры в Вашей стране, но она достаточно проста. Наши профессионалы помогут соблюсти все необходимые формальности в этой процедуре.

3) Какое время займет процедура заключения и оформления сделки?

В некоторых случаях необходимо получить свидетельство из военного ведомства о том, что объект не находится на охраняемой территории. По новым правилам, необходимости получать разрешение нет, если аналогичный запрос на этом же участке рассматривался хотя бы один раз с 2011 года. Поэтому в большинстве случаев процедура формальная и занимает всего несколько дней (а не 6-8 недель, как было ранее).

4) Что такое ТАПУ?

ТАПУ (TAPU SENEDI) - это официальный документ, который подтверждает право собственности на объект недвижимости. Завершающим этапом при оформлении права собственности при заключении сделки купли - продажи является выдача ТАПУ. Данный документ содержит:

  •  адрес земельного участка, где находится Ваша недвижимость;
  •  Ваша цветная фотография;
  •  данные о регистрации земельного участка в Кадастровом управлении;
  •  состояние земельного участка по сведениям Кадастрового управления
  •  данные о площади земли Вашей недвижимости;
  •  состояние Вашей недвижимости;
  •  кадастровая стоимость данного объекта;
  •  данные о предыдущем владельцевладельцах; 
  •  Ваши персональные данные как нового владельца;
  •  дата приобретения данного объекта предыдущим владельцем;
  •  номер ТАПУ предыдущего владельца этого объекта; 
  •  данные нового ТАПУ;
  •  дата приобретения Вами данного объекта;
  •  подпись должностного лица Кадастрового управления;
  •  печать.

Благодаря тому, что в Турции действует титульная система оформления права на владение недвижимостью, государство гарантирует законность и прозрачность чистоту каждой сделки.

5) Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Турции.

При покупке виллы, апартаментов или квартиры в Турции Вам прийдется однократно заплатить сбор при регистрации права собственности от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

- Налог на покупку недвижимости
Покупатель должен заплатить налог на регистрацию права собственности – 4% от кадастровой стоимости объекта, которая, как правило, ниже рыночной.

- Государственные пошлины при оформлении ТАПУ
За выдачу свидетельства о собственности взимается кадастровый сбор. Также придется оплатить услуги государственного переводчика, присутствие которого при сделках с иностранцами обязательно. Всего на эти расходы уйдет около 300 €.

- Нотариальная доверенность
В случае если сделка (или какие-то её части) проводится дистанционно, необходима нотариальная доверенность на представителя покупателя в Турции. Ее оформление стоит 100-150 € .

- Получение Искан (только для новостроек)
Оформление индивидуального технического паспорта на недвижимость (Ferdi Iskan) будет стоить 300-1000 € в зависимости от характеристик объекта.

В Турции есть два вида технических паспортов на недвижимость – Генель Искан (Genel Iskan) и Ферди Искан (Ferdi Iskan). Первый получает застройщик на весь дом при вводе в эксплуатацию. Это документ подтверждает, что все стандарты строительства были соблюдены и здание можно подключить к инженерным сетям. Второй – Ferdi Iskan – это индивидуальный технический паспорт на квартиру, который получает собственник после покупки. Там содержится техническая информация о квартире и всём здании (площадь, количество этажей, наличие подсобных помещений и т.п.).

Индивидуальный техпаспорт оформляется один раз при первой продаже квартиры. Если покупается «вторичка», то Ферди Искан уже должен быть. Если его не оформили, но у всего здания есть Генель Искан, то с получением документа проблем не возникнет. Для этого нужно обратиться в Муниципалитет по месту нахождения недвижимости и оплатить госпошлины.

Финальный этап сделки – оформление договоров с поставщиками коммунальных услуг (электричество, вода, телефон, интернет) на нового владельца недвижимости.

- Обязательное страхование
Все собственники недвижимости в Турции должны оформить страховку от землетрясений и стихийных бедствий – DASK. Без нее невозможно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Стоимость полиса – 15-150 € в зависимости от характеристик объекта и желаемого покрытия.

- Оформление абонементов на коммунальные услуги
Подключение коммунальных услуг к новой квартире будет стоить 200-300 €. Переоформление договоров на другого собственника обойдется на 30-50% дешевле.

Для оформления абонементов на коммунальные услуги понадобятся:

  • Паспорт собственника недвижимости (копия)
  • ТАПУ на недвижимость (копия)
  • Индивидуальный Искан (копия)
  • Страховой полис (обязательная страховка от землетрясений)
  • Порядковые номера счетчиков на воду
  • Заявления на подключение коммунальных услуг
  • Нотариальная доверенность на представителя (если собственник не сам занимается оформлением абонементов)

6) Расходы после покупки недвижимости в Турции в 2021 году

После приобретения объекта недвижимости у Вас будуи возникать дополнительные расходы:

  • Налог на недвижимость – взымается ежегодно, и составляет 0,001% от заявленной стоимости;
  • коммерческого назначения– 0,002 %;
  • участки земли для застройки – 0,003%;
  • земельные участки для ведения сельского хозяйства – 0,001%.
  • Плата за воду – 4 TRY за кубометр (рассчитывается по показаниям счетчика);
  • Плата за электроэнергию – 0,70 – 0,90 TRY за 1 КВт (оплата по счетчику);
  • Газ в баллоне – 12 кг за 120-130 TRY;

Газ - балонный - расход 2 - 3 месяца от интенсивности использования. Обеспечением газом осуществляют специализированные компании по установке и замене газовых баллонов.

По желанию собственника и при наличии оформленного вида на жительство, можно подключить в новых апартаментах стационарный телефон и интернет. Как правило, местные жители и иностранцы пользуются услугами двух компаний-монополистов - Тюрктелеком и ТТNЕТ. В Турции услуги на поставку интернета можно заключить только на длительный срок – не менее 2 лет. В месяц пакет услуг за ТВ, интернет и телефон составит около 13-15 евро.

В январе 2021 года правительство Турции вело новый ежегодный налог на элитное жильё стоимостью от 5,25 млн. тур. лир (514 000 €).

7) Налог с прибыли, полученной от продажи недвижимости в Турции.

Доход, полученный от продажи недвижимости, в Турецкой Республике подлежит налогообложению. Для юридических лиц ставка составляет 20%. Для физических лиц налог отсутствует, если объект находился в собственности у данного лица более 5 лет. Если же срок владения составляет менее 5 лет, то налогооблагаемой базой является сумма, составляющая разницу между ценой объекта по ТАПУ продавца и новой ценой, которая назначается местными властями и указывается в новом ТАПУ.

Налог на прибыль с продажи варьируется от 15% до 35%. Например, если разница в стоимости превышает 15 тыс. лир, то налоговая ставка составит 20%. Если же разница в цене менее 15 тыс. лир, налог не взимается. Однако при желании сэкономить и намеренно занизить сумму дохода, местные власти имеют право провести собственную оценку имущества по общей рыночной стоимости и утвердить полученный в результате проверки доход в налоговой декларации.

 8) Право наследования иностранных граждан.

Основные нормы наследственного права Турецкой Республики схожи с аналогичными нормами, действующими в Украине.

Наследственное право в Турции предполагает возможность составления завещания в государстве иностранного гражданина, если там была подписана Гаагская конвенция 1961 года, или непосредственно в Турецкой Республике. Для легитимности бумага должна быть апостилирована и заверена у турецкого нотариуса.  

Процедура оформления следующая: 

  • Иностранец отправляется к юристу, чтобы составить документ о наследстве
  • Юрист и лицо, решившее завещать свое недвижимое имущество, отправляются в нотариальную контору, где документ регистрируется и удостоверяется. Ему присваивают уникальный регистрационный номер. 
  • Оригинал завещания остается на сохранение у нотариуса, а копия выдается иностранному гражданину. 
  • О вновь зарегистрированном завещании нотариус обязан сообщить в Нотариальную Палату Турции. 
  • Кроме этого, информация о завещании передается в турецкое посольство, расположенное в государстве завещателя, а оттуда и в органы ЗАГСа.

Кто имеет право на наследство в Турции: распределение долей, ограничения
Очередность наследования в Турции следующая: 

  • Муж (жена) – наследники первой очереди по турецкому закону только официально зарегистрированные, не состоящие в период оглашения завещания в разводе. 
  • Дети и внуки. 
  • Родители. 
  • Остальные родственники. 
  • Законные наследники недвижимости в Турции – это дети завещателя и все они имеют равные права. Это правило распространяется не только на родных отпрысков, но и на официально усыновленных и внебрачных детей, признанных родителями.

Если же наследников нет, по истечению определенного срока (от 5 до 15 лет) недвижимое имущество на протяжении 10 лет хранится государством, а после переходит в его владение.

9) Медицина в Турции

Здравоохранение в Турции – это достаточно обширная и современная система. Она состоит из государственных  и частных медицинских учреждений. Первая помощь может быть оказана бесплатно государственными  поликлиниками (Develet Polikliniği), клиниками (Sağlık Ocağı) и больницами (Hastane). Далее лечение основано на страховой либо платной медицине. Цены на медицинские услуги умеренные. Недорогой альтернативой можно считать учебные клиники, где проходят практику студенты-медики крупных университетов Турции.

Присутствует также сеть иностранных медучреждений. Как правило они находятся при консульствах либо иностранных кампаниях. 

Очень развита аптечная сеть. В крупных городах провизоры неплохо владеют английским или немецким языком, в Алании можно встретить и русскоговорящих. Цены на препараты умеренные, однако возникают трудности с подбором аналогов привычных для нас препаратов.

10) Ипотека в Турции?

Начнем с того, что ипотечный кредит сразу дает право собственности на недвижимость, получение ТАПУ и далее получение долгосрочного  вида на жительство. Ограничений на пользование таким жильем нет, но пока выплачивается сумма ипотеки, недвижимость находится у банка в залоге.

Ипотечные ссуды предоставляют при наличии первоначального взноса в размере 40–50% от рыночной стоимости недвижимости. Банк оплачивает остальные 50-60% (самый распространённый вариант — 60%). Размер ссуды зависит как от приобретаемого объекта недвижимости, так и от величины доходов заёмщика.

По факту сумма, выдаваемая банком, будет равна 100% оценочной стоимости объекта недвижимости (она устанавливается по результатам экспертной оценки жилья) или кадастровой стоимости (чаще всего она равняется оценочной).

Получить 60% наличными или чеком на руки невозможно: как правило, банк производит оплату напрямую на счёт продавца. Заёмщик обязан ещё до получения ссуды полностью выплатить продавцу ту часть суммы, которую он намеревался заплатить из собственных средств.

Вы должны помнить, что кредит – это, прежде всего, долговое обязательство, и тем, кто не уверен, что сможет постоянно и своевременно выплачивать долг, лучше отказаться от займа в банке.

Что ещё важно знать о кредите в Турции?

  • Максимальная сумма кредита – не лимитирована,
  • Гражданство заявителя – все страны, которые имеют с Турцией договор о взаимности,
  • Срок кредита – от 1 до 10 лет,
  • Возможность досрочного погашения – имеется, с условием выплаты штрафа размером в 2%,
  • Допустимый возраст заявителя – 25-70 лет,
  • Максимальный возраст заявителя к установленному моменту полного погашения кредита – 70 лет,
  • DASK: обязательное страхование имущества от землетрясений. Организуется банком, оплачивается заемщиком,
  • Страхование жизни заявителя – по желанию заёмщика,
  • Ежемесячные выплаты осуществляются автоматически со счёта в банке,
  • Время действия предварительного предложения по кредиту – 4 месяца,
  • Увеличение срока действия предварительного предложения по кредиту (кроме % ставок) – до 18 месяцев (с уплатой дополнительной комиссии 1%),

Банк даёт следующую гарантию: если по какой-то причине вы не смогли внести сумму для оплаты кредита, ваша собственность находится в безопасности.

11) Документы, необходимые для оформления ипотечного кредита в турецком банке:

Банку потребуется обязательное подтверждение вашего финансового благополучия. Вам будет необходимо предоставить следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность,
  • годовой отчет о предпринимательской деятельности за последние 2 года (для частных предпринимателей), о деятельности предприятия за последние 2 года с указанием данных об  акционерах (для частных предприятий).
  • документ, содержащий кредитную историю,
  • выписка из банковского счёта, полученная из банка, с которым ведётся сотрудничество, содержащая информацию о движении средств,
  • документы, подтверждающие права собственности на движимое и недвижимое имущество,
  • заключение оценщика недвижимости.

В Турцию вы привозите оригиналы документов (апостили ставить не нужно) — и уже здесь заверяете их с помощью нотариального переводчика.

Банк кредитует только  50 - 60% оценочной стоимости недвижимости.

Стоимость экспертной оценки недвижимости в Турции составляет в среднем 150 евро (или около 1 500 TL). Оплата производится в Отделе земельного регистра и кадастра. Срок оформления – 2-3 рабочих дня.

Экспертиза проводится независимым экспертом в течение 1 недели.

12) Возможно ли получение рассрочки по платежам от застройщика?

Да. Обычно, срок рассрочки  от 6-ти месяцев до 2-х лет. Он зависит от этапов строительства. Иногда застройщик может предоставить рассрочку по платежам и на введенные в эксплуатацию объекты.

Разумеется, что получить право собственности на эту недвижимость Вы сможете исключительно после выплаты банку всей суммы ипотечного кредита.

13) Популярные виды недвижимости Турции

Многочисленные предложения по продаже недвижимости в Турции формируются спросом на жилье:

  • Жилая недвижимость, такая как: (апартаменты, виллы и шале), для переезда на постоянное место жительства, для отдыха, часто семейного;
  • Промышленная недвижимость, такая как: (фабрики, магазины), покупка с целью более выгодной продажи или для сдачи в аренду;
  • Отели, гостиницы, офисы – наиболее востребованная коммерческая недвижимость в Турции. Можно купить готовый магазин или помещение, пригодное для торговли или другой предпринимательской деятельности а также ведение бизнеса;
  • Сельскохозяйственная собственность включает фермы и сады.

Для собственного проживания за границей покупают новые квартиры, виллы, пентхаусы, апартаменты в жилых комплексах. Приобретение недвижимости именно в Турции обойдется значительно дешевле на вторичном рынке жилья.

14) Как происходит процесс покупки недвижимости в Турции

Когда стоимость недвижимости в Турции изучена и выбран подходящий вариант, остается только:

  • открыть счет в турецком банке;
  • получить налоговый номер;
  • оформить сделку.

Оплачивать недвижимость в Турции можно как в турецких лирах, так и в евро, долларах, английских фунтах. Изначально для открытия счета совсем необязательно наличие на нем средств. Загранпаспорт обязателен.
При совершении сделки, на счет продавца вносится задаток в размере 5–10%. Если сделка по вине покупателя не совершается, задаток не возвращается.
Оформление права собственности на недвижимость (Тапу) проводится в кадастровом управлении, что гарантирует законность сделки.

Удалённая сделка с недвижимостью в Турции.

Провести сделку с недвижимостью удалённо можно. Для оформления налогового номера в Турции, регистрации права собственности, заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг понадобится доверенность на представителя в Турции. Риелторы советуют оформлять доверенность в посольстве или консульстве Турции на территории государства, в котором вы проживаете. В этом случае не требуется апостиль.

15) Сложно ли получить лицензию для сдачи квартиры в посуточную аренду?

В Турции для физических лиц действует полный запрет на сдачу квартиры в посуточную аренду. Лицензию на этот вид бизнеса может получить только юридическое лицо. Физлиц-нарушителей ждёт наказание – штраф и вплоть до уголовного преследования при повторном нарушении закона.

Но решение для рядовых иностранных собственников есть. Их даже два. Иностранцы могут сдавать недвижимость на длительный срок (от года) по договору. Последний надо заверить у нотариуса, а жильца зарегистрировать по адресу недвижимости.

Второе решение – отдать объект в управление агентству недвижимости имеющему лицензию.

16) Налог за сдачу в аренду недвижимости

Налоговые ставки на доход с аренды недвижимости варьируется от 15% до 40%. Максимальным налогом облагаются собственники с годовым доходом более 600 тыс. лир или $100 тыс. Эти ставки и система их расчёта действительна для физических лиц. Юридические лица платят с аренды 20%.

Налог на доход с аренды не взимается в следующих случаях:

  • Доход не более 6600 лир в год от аренды жилой недвижимости при постоянной сдаче;
  • Доход не более 49 тыс. лир в год от аренды коммерческой недвижимости при постоянной сдаче.
  • Если объект сдаётся посуточно или понедельно, то с каждой полученной от арендаторов суммы собственник обязан уплачивать 18% НДС.

17) Что такое HES код?

Код HES - это аббревиатура названия мобильного приложения
Hayat Eve Sığar, что можно перевести как "Жизнь подходит для дома".

Код применяется в целях предотвращения и замедления распространения вируса Covid-19.

Данный код состоит из 10 или 12 знаков (букв и чисел).
Теперь с его помощью можно будет путешествовать по Турции на самолете, автобусе или поезде.

А также чтобы попасть в государственные и частные учреждения, такие как налоговая, банки, почта или шоппинг центр.