Оценка недвижимости в Украине

Новые правила оценки недвижимости в Украине

5 декабря 2019 г. Верховная Рада приняла законопроект №2047-д «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины», связанных с аннулированием коррупционных схем при регистрации данных из отчетов об оценке объектов недвижимости.Таким образом, депутаты, разработавшие документ,призывают к прозрачности сделок, связанных с куплей и продажей имущества.

Положения Закона предусматривают, в частности, следующее:

С 1 февраля 2020 постепенно вводится новая значительно упрощенная модель оценки объектов недвижимости, что позволит проводить автоматическую оценку в максимально короткие сроки и ускорит процедуру заключения сделок с недвижимостью.
Благодаря этой системе любое лицо сможет получить справку об автоматической оценку объекта недвижимого имущества и на ее основании заключить соглашение по объекту недвижимости. В случае несогласия со стоимостью объекта недвижимого имущества, определенной модулем автоматически, лицо имеет право обратиться к субъекту оценочной деятельности, оценщика и провести оценку в общем порядке с регистрацией отчета в Единой базе (как это на сегодня).

  • Нотариусы получат право бесплатного доступа к Единой базы для проверки справок и отчетов об оценке объектов недвижимости.
  • Информация из Единой базы отчетов об оценке будет открытой, предусмотрено автоматическое обнародования всей информации об объекте недвижимости и его стоимость в режиме открытого, прямого несанкционированного доступа с возможностью загрузки (кроме сведений, составляющих персональные данные заказчика отчета и / или собственника имущества в соответствии с Закон Украины «О защите персональных данных»).
  • Отчеты об оценке храниться в Единой базе в электронной форме.

Как производится оценка?

Достаточно войти на сайт Фонда государственного имущества Украины и заполнить предлагаемую форму (документально подтвердить владение объектом).
Эти данные отправляются в базу отчетов ФГИУ, проверяются, а затем обрабатываются электронным модулем и сравниваются со среднерыночными показателями. Модуль устанавливает минимальную оценку недвижимости, исходя из тысяч обработанных данных. Документу с итоговой стоимостью присваивается уникальный регистрационный номер и формируется справка.

Если владелец недвижимости согласен с полученным результатом, на основании этих данных он может обратиться к специалистам для заключения сделки. 
Также полученный результат можно оспорить. Для этого достаточно обратиться к профессиональному оценщику. Но учтите, что его заключение о стоимости жилья не может отличаться от автоматической оценки более чем на 25%. В противном случае в регистрации будет отказано.

Оценка недвижимости – достаточно сложный процесс. Начинается он по инициативе собственника объекта, который выбирает оценщика и обращается к его услугам. Между оценщиком и клиентом заключается договор, в котором прописываются обязанности сторон и срок проведения оценки.

Сначала нужно найти компетентного специалиста. Это можно сделать, к примеру, на официальном портале Фонда государственного имущества, где доступен раздел с реестром субъектов оценочной деятельности. Здесь собрана большая база оценщиков в разных городах Украины.

Какие документы понадобятся?

  • ваш паспорт;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • техпаспорт недвижимости (его можно получить в БТИ).

Как проводится оценка недвижимости?

С оценщиком, которого вы выбрали, необходимо заключить письменный договор. 

Что в нем должно быть указано?

  • наименование того, что подлежит оцениванию
  • цель проведения оценивания
  • дата проведения процедуры
  • вид определяемой стоимости
  • в какие сроки будет выполнен отчет
  • цена и особенности оплаты
  • Выбор метода определения стоимости зависит от типа собственности. Для жилых помещений применяют сравнительную методику.
  • Затем эксперт по вопросам оценки приезжает на объект, собирает сведения текущего состояния жилплощади и обрабатывает полученные данные.

В соответствии с действующими на сегодняшний день правилами, оценка объекта недвижимости может производиться без выезда оценщика на место и личного осмотра с обязательным предоставлением всех необходимых документов. При этом на определенную по результатам оценки стоимость влияют:

- месторасположение объекта. Определяющим фактором является населенный пункт и средний уровень цен в его пределах. Также во внимание принимается район города, близость леса, водоемов, инфраструктурных объектов и прочие факторы. Например, дом в Черноморске возле моря будет оценен дороже, чем дом на противоположной окраине города;

- тип и характеристики объекта недвижимости. Год строительства, использованные материалы, состояние двора, подъезда, придомовой территории, наличие отделки и подведенных коммуникаций, имеющийся ремонт, площадь, планировка, вид из окон. В многоэтажных домах также учитывается этаж, на котором находится квартира, а в земельных участках – ландшафт и качество грунта.

Только комплексный анализ позволяет определить рыночную стоимость объекта недвижимости максимально объективно. По итогам оценивания составляется акт оценки недвижимости.

Особенности налоговой оценки

Оценка недвижимого имущества в целях налогообложения имеет некоторые особенности. Усложненный порядок применяется тогда, когда имеет место отчуждение недвижимости, кроме ее дарения или наследования. В этом случае физические лица могут обращаться только к тем оценщикам, которые уполномочены Фондом госимущества (их перечень можно найти на официальном сайте ведомства). Кроме того, все отчеты оценщиков вносятся в специальный реестр, а нотариус проверяет наличие отчета по его регистрационному номеру при удостоверении сделки.

Оценка имущества: финансовый вопрос

Наиболее приятным в принятом законе для украинцев бесспорно станет финансовый вопрос, значительно удешевляющий затраты на определение стоимости недвижимости.

Так, если собственник решит определить оценочную стоимость автоматически, посредством Единой базы, то он должен будет заплатить всего 2,5% от размера прожиточного минимума на 1 трудоспособное лицо. Поскольку с 1 июля 2020 года это составит 2197 гривен, услуга обойдется в 55 гривен.

Для оплаты услуги оценщиков по регистрации информации из своей оценки в Единой базе законопроект отводит 10% от размера прожиточного минимума на 1 трудоспособное лицо, что при размере последнего с 01.01.2020 года 2102 гривен составит 210 гривен или 220 гривен с 1 июля. Плюс к этому необходимо добавить оплату услуг оценщика по непосредственной оценке имущества, то есть порядка 800-1200 гривен.

Впрочем, у дешевизны электронной справки для самостоятельного определения оценки имущества есть и свой минус – действительна она всего в течении 30 дней, так что при совершении сделки по его продаже лучше все успеть сделать в течении этого срока.

Предоставляя свои услуги, компания CTM-Group сотрудничает с опытными оценщиками, организовывает проведение оценки недвижимости в соответствии с требованиями законодательства и в минимальные сроки.